发改委:中国高房价的成因与对策
发布时间:2006-06-30 00:00 来源: http://www.soufun.com 房地产门户-搜房

    尽管房价上涨是工业化和城市化快速发展过程中的必然趋势,但短期内如果涨幅过快,就可能超出经济系统的承受能力,影响经济系统的稳定。为保持房地产市场的平稳发展,发挥房地产作为国民经济支柱产业的作用,维护经济持续稳定增长的良好局面,需要在深入分析导致房价涨幅过快原因的基础上,探索建立抑制房价上涨势头过快的长效机制。
    一、住房价格涨幅过快的成因
   住房价格的变化不仅受供求关系的影响,而且受市场信息的影响。我国住房价格涨幅过快就是这几方面共同作用的结果。
    (一)城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提
    本轮住房价格上涨与市场上预期土地供给政策趋紧是有关系的。一方面,2004年“8.31”大限之后,开发商只能通过招、拍、挂三种方式取得土地,成本和难度都有所增加。另一方面,为防止农用地无序转用,政府强化了土地计划管理。这两方面的因素都向市场发出了土地供给偏紧的信息。
    从维护国家粮食安全的战略高度看,该政策将会一直持续下去。2005年,我国城市化率为43%,到2050年我国城市化水平达到70%时,城市建设和交通建设占用耕地的数量大概在1亿亩-1.5亿亩之间。如果以2005年的耕地面积18.31亿亩为基数,并且假定后备土地资源开发整理的量刚好弥合因其他原因减少的耕地,2050年总的耕地保有面积为17.51亿亩-17.01亿亩之间。该结果基本能满足全面建设小康社会的国土资源供应保障战略中对耕地资源最宽松方案的要求。这凸显了保护有限的耕地资源,维护国家粮食安全任务的极端重要性。这也意味着偏紧的城市土地供给制度在相当长时间内都不可能放松。
    尽管土地供给在长期内将会偏紧,但并不一定意味着住房的供给也同样紧张。在满足居住生活的条件下,可以通过提高容积率来增加住房的供给量和降低成套住房的建筑面积生产更多的住房。
    (二)各种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力
    我国目前的住房需求由正常的住房需求、超前的住房需求、被动的住房需求和投机型的住房需求构成。这次房价的上涨主要由后面三种需求共同推动。
    正常的住房需求。这是指现有城镇居民不断增长的住房需求或城镇化过程中农民进城产生的对住房及其他房屋的合理需求。正常的住房需求随着住房制度改革的深入和我国经济进入“起飞”阶段,每年的规模都在逐渐上升。
    超前的住房需求。这是指超出自身现行购买力而形成的需求。2005年,我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%,这超出了部分人的经济承受能力,产生了大量所谓的“房奴”,造成这种情况的原因大致有以下几点:第一,误读了“居者有其屋”的内涵,认为不同年龄层级的人都应该拥有自己的住房。第二,我国的住房梯次消费还没有形成,大多数居民不得不直接进入新建住房市场。第三,住房制度改革衔接有偏差,部分单位依然向职工提供低于市场价格的单位内部购房或大量的一次性货币补贴,形成了新的单位住房需求,推动房价上涨。
    被动的住房需求。这是指拆迁城镇旧房产生的住房需求。近几年,一些地方片面强调经营城市、盲目大拆大建,引起大量被动的住房需求。根据有关统计资料推算,每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右,而这几年每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米,住房缺口由此被撕开。尽管房屋拆迁增加了土地的供给量,但从总体上判断,大规模的拆迁创造的被动需求还是拉高了房价。
    投机型的住房需求。这是指由于投机而形成的需求。我国投机型住房需求大规模增加主要有以下几方面的原因:第一,人民币面临较大的升值压力,大量外资涌入房地产业做短线操作,引发了涉外投机需求。第二,股市持续低迷,存款利息不断降低,其他产业创业环境不尽人意,大量的社会资金“被迫”转入房地产业。第三,房地产保有环节和流转环节的税制设计不合理,使得大多数土地涨价不是归公,而是归私,诱发了房地产投机。逐利是资本的本性,如果仅采取“堵”的方法,限制资金流入房地产业,可能在短期内能够促使它们潜伏下来,一旦时机成熟,它们又会起来兴风作浪。因此,采取“堵”的方法,并没有消除房地产市场的隐患,需要加强引导和设计合理的制度“疏导”这些资金。
    (三)房地产开发商对信息的操纵放大了市场失衡的状态
    市场均衡总是相对的,不均衡是绝对的。一般商品由于有较强的流动性和较短的生产周期,能够根据价格信号迅速做出反应,自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质,对价格信号的反映相对比较迟缓,自我调节能力薄弱。因此,准确提供各类信息,对矫正市场预期、平抑住房价格意义重大。
    遗憾的是,在本轮房地产价格高涨的初期阶段,由于有关政府职能部门的缺位,主动将信息的提供权让给了房地产开发商及其利益集团,使得他们能够向社会发出具有对自己有利的、片面的信息来操纵房价。那么开发商是如果操纵这些信息的呢?
    从现实表现看,主要有三个层面:第一,在宏观层面上,夸大地根紧缩的后果。2004年以来,为配合国家的宏观调控,地根紧缩是客观事实。但是相关政府职能部门没有及时向社会解释这种紧缺的供给状态是常态,还是在宏观调控期间暂时起作用的政策,也没有向社会解释土地供给变化量和需求量之间的缺口究竟有多大,这使开发商有机可乘。他们充分利用土地紧缩政策大做文章,渲染地根紧缩必然导致住房供给短缺,一时间整个市场上都弥漫着房价必然快速上涨的预期,不理性的住房消费群体形成了,投机型的住房需求也形成了。
    第二,在中观层面上,区域内的开发商联手操控房价。区域内的开发商寻找一个有特色的、稀有的共同主题作为炒作对象,为区域内高房价提供依据。应该说,炒作概念作为促销房地产的手段本无可厚非,但在该过程中仅以房地产开发商提供的价格作为住房惟一的参考价就显得有点不正常了。尽管住房开发的成本仅决定了房价的下限,尽管周边存量住房的价格并不能完全代表新建住房的价格,但它们毕竟为购房者提供了另一种参照系。可惜的是,政府有关部门在这方面提供的信息非常有限,为区域内房地产开发商联手操控房价提供了便利。
    第三,在微观层面上,囤积居奇成为房地产商以伪信息造市的重要手段。住房竣工之后,开发商采取饥饿疗法的营销手段分期出售房屋,造成供不应求的假象,以此提升房价。此时,如果握有信息资源的有关政府部门不能提供及时准确的信息,购房者极易落入圈套。政府现在已经意识到这一问题了,但在过去相当长时间内政府的服务也是缺位的。
    二、促进房价平稳运行的思路
    为促进房价的平稳运行,维护经济持续较快增长的良好局面,需要从以下几方面对相关的制度做出安排。
    (一)坚持正确的舆论导向。首先,要明确政府有责任帮助人们实现“居者有其屋”,但并不是要让所有人都能购买住房。部分人买新房、部分人卖二手房、部分人从市场上租房、部分人租政府提供的廉租房是住房市场发展的必然要求,当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系。其次,要明确政府调控房价只能减缓房价的增幅,以及通过调整住房供应结构降低成套住房的价格,而不是要房价硬着陆。第三,要明确在我国人多地少的基本国情下,房价上涨是长期趋势。第四,要鼓励住房的合理消费,反对超前消费和过度消费。
    (二)调整土地供应计划的制定。我国当前的土地供应计划只有一个总数,没有将各类用地供给的计划分开。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业,压缩了住房用地的需求。为此,在制定土地供应计划时,可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时,在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上,制定存量住房用地的供给计划。
    (三)完善房地产税制。首先,要尽快开征物业税。开征物业税不仅增加了住房的保有成本,有助于活跃二手房市场,缓解新增住房市场的压力,而且能够改变住房购买者对未来的预期,抑制超前消费,减缓房价上涨的势头。不仅如此,它还为地方政府提供了新的税收增长点,调动了他们的积极性,有利于中央宏观调控政策的贯彻落实。其次,转变土地增值税的征收手段。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难,长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收。第三,强化对转让收益课税。可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税标准,有区别地对转让收益课税。
    (四)加强住房需求的管理。首先,区别管理住房的需求。为区别对待各类住房需求,要依据有保有压的原则,对住房需求进行差异化的管理:适度增加住房供给,鼓励正常需求;限制集团购房,抑制超前需求;控制城市房屋拆迁面积,减缓被动的住房需求;运用多种手段,打击投机需求。其次,强化住房租赁管理。要建立和健全租赁市场的规章制度,维护双方当事人的利益,规范租赁市场的发展。同时,要构建合理的住房租赁体系,为低收入家庭提供廉租房。第三,培育住房梯度消费。强化合理消费观念,倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式,让住房市场回归正常的供需状态。
    (五)强化资金监控力度。首先,加强银行资金的管理。加强对房地产信贷管理,控制银行对房地产的信贷比例,对开发贷款从严审批;加强审核个人住房抵押贷款,对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。其次,强化外资的监控力度。国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向,为科学评估房地产风险提供依据;加快制定外资投资房地产的规章制度,将外资进入房地产领域纳入管理范畴。
    (六)合理引导资金流向。当前,我国的“楼市、股市、汇市”是紧密结合在一起的,合理引导资金流向也应从这“三市”科学分配资金开始。首先,引导资金向证券业回归。加快证券市场制度建设,改善上市公司质量,重建证券市场信心,引导资金向证券业回流;加快金融产品创新力度,提供多渠道的投资形式,缓解楼市的投机压力。第二,引导国际投机资金向外转移。严查违规结汇行为,打击投机性资本的流入;加快外汇管制由“宽进严出”向“严进宽出”的转变,抑制外汇储备超常增长;改革外汇管理体制,增大汇率浮动空间或盯住一揽子货币的方式增加人民币汇率弹性。第三,引导资金流向其他产业。加强知识产权保护,优化企业发展环境,提升企业自我发展能力,引导楼市资金合理分流。当前可以考虑制定优惠政策,引导资金流向旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域。
    (七)建立和健全信息发布制度。首先,增强信息发布的权威性和准确性。政府各职能部门要制定科学的数据采集体系和计算体系,增强信息发布的准确性,以便各主体能有效把握市场脉搏,作出正确的判断。其次,缩短市场信息发布的周期。政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息,为市场主体决策提供参考。同时,建立网上信息查询制度,及时更新有关内容,保证信息的现时性。第三,完善信息资源的开发利用。在现有基础上,积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息,并定期向社会发布,使市场主体及时了解有关信息,掌握市场走势。第四,建立房地产预警系统。要及时建立多层次的房地产市场预警系统,建立综合的预警指标体系,重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标,为房地产市场各主体决策提供服务。
    (八)建立和完善相关的法律法规。为确保我国住房市场的健康发展,需要建立和完善相关的法律法规,为住房建设计划和政策提供法律依据,规定住房开发的具体要求和标准。当前急需制定的是《住宅法》。

版权所有:商丘市住房公积金管理中心    联系电话:12329(客服热线)

中心地址:河南省商丘市睢阳区睢阳大道与南京路交汇处南行300米路东

备案编号:豫ICP备11012280号-1    豫公网安备 41140302000059号